"Wer viel Geld hat, kann spekulieren. Wer wenig Geld hat, darf nicht spekulieren. Wer kein Geld hat, muss spekulieren."
André Kostolany, Börsenguru











Wertpapierempfehlungen

Das Investmentkonzept der ImmoCap Fonds GmbH – Was passiert mit Ihrem Geld
von Denny Geyer (30.06.2010)

Seit einiger Zeit befindet sich ein Unternehmen in Sachsen-Anhalt, dass sein Geld durch den Erwerb so genannter Vorzugsimmobilien verdient. Das Prinzip klingt einleuchtend, zumindest für einen Laien:

1. Billiger Einkauf von guten Häusern (Zustand und Lage entscheidend), die i. d. R. bereits voll vermietet sind, zum maximal 8-fachen der Jahreskaltmiete.
2. Ertrag aus den Jahreskaltmieten wird verwendet, um weitere Immobilien zu erwerben.
3. Irgendwann werden die immer noch gut laufenden Objekte zu einem deutlich höheren Preis verkauft als dafür gezahlt wurde.
4. Nachdem der Bestand an Objekten groß genug ist, fließen Erträge in Wertpapiere als liquide Rücklage.

Außerdem wirbt die ImmoCap Fonds GmbH damit, dass diese Investitionen übersichtlich sind (im Gegensatz zu z. B. Lebensversicherungen), da der Investor klar erkennen kann, wofür sein Geld verwendet wird. Ich gebe zu: es erscheint auf den ersten Eindruck logisch. Doch wenn man das ganze Projekt einmal genauer hinterfragt, findet man Lücken bzw. Unstimmigkeiten, die das Gesamtbild der einfachen und heilen Welt der Vermögensoptimierung etwas aus dem Gleichgewicht bringt. „Warum“, fragen Sie sich? Ganz einfach. Lassen Sie uns das System gemeinsam durchleuchten.

Von anderen Unternehmen (lt. Aussagen der Firmenleitung, der Gebrüder Skorwider, vornehmlich von Banken und Versicherungen) werden der ImmoCap Fonds GmbH regelmäßig Objekte angeboten, die diese nicht mehr im Bestand haben wollen. Am Beispiel eines voll vermieteten Mehrfamilienhauses im Harz (diese Beispiel wurde in den Infoveranstaltungen angewandt, um zu verdeutlichen, wie einfach das ganze doch sei) erklärte der Geschäftsführer Steve Skorwider, was ausschlaggebend für den Erwerb durch die ImmoCap Fonds GmbH ist: die Immobilien müssen in einem guten Zustand sein und von der Lage her interessant für potentielle Mieter oder Käufer. Hinzu kommt, dass der Preis nicht höher sein darf als das 8-fache der Jahreskaltmiete, um eine Mietrendite von 12,5% garantieren zu können. Zur Mietrendite erkläre ich später weitere Einzelheiten. An diesem Beispiel wurde erklärt, dass dieses Gebäude von einer Versicherung nach der Wende erworben und aufwendig restauriert wurde. Nun, gut 20 Jahre später ist dieses Objekt vollständig abgeschrieben und steht nur noch mit einem Euro in der Bilanz. Logisch? Nicht wirklich. Denn Immobilien haben eine bestimmte Restnutzungsdauer (bei Neubau i. d. R. 80 – 100 Jahre, je nach Gutachter) und sind ziemlich werthaltig – was auch ein Argument der Geschäftsführung war, dass solche Investitionen lohnenswert sind. Wenn Gebäude saniert werden, erhöht sich die Restnutzungsdauer wieder. Doch dieser Sachverhalt findet hier anscheinend keine Anwendung, denn warum sollte ein aufwendig saniertes Gebäude nach nur 20 Jahren bilanziell nichts mehr wert sein? Und selbst wenn es so wäre, warum sollte eine Gesellschaft ein Objekt „rausschmeißen“, dass aufgrund von Vollvermietung mehr Erträge bringt als es Kosten verursacht? Und das ganze zum gerade einmal 2,16-fachen der Jahreskaltmiete – dadurch hätte das veräußernde Unternehmen höchstwahrscheinlich Verluste eingefahren. Hier sehe ich eine erste Diskrepanz zwischen Theorie und Praxis.

Im Folgenden möchte ich ein paar kurze Worte zur Bezeichnung Vorzugsimmobilie verlieren. Die Gebrüder Skorwider haben es sehr anschaulich erklärt: Vorzugsimmobilie bedeutet der Kauf einer guten Immobilie zum vorzüglichen Preis – also nicht mehr als die selbst bestimmte Obergrenze, das 8-fache der Jahreskaltmiete. Mit welchem Wert vergleicht die Gesellschaft diesen vorzüglichen Preis? Mit dem Verkehrswert, den sie mit einer Faustformel berechnet: Jahreskaltmiete x 20. Das ist eine durchaus legitime Rechnung, wenn nicht eine Kleinigkeit fehlen würde: die Restnutzungsdauer. Oder würden Sie für ein Haus, dass 100 Jahre alt ist und an dem seit der Errichtung nichts ausgebessert/erneuert wurde, den Neuwert (entspricht in etwa dem Verkehrswert – so auch die Aussage der Firmenleitung, um einen Vergleich zum Verkehrswert zu definieren) zahlen?

Auf die Mietrendite zurückkommend, möchte ich Ihnen erläutern, wie sich diese berechnet. Stellen Sie sich vor, sie hätten 100.000 EUR und legen diese irgendwo an. Dafür bekämen Sie jährliche 12.500 EUR Zinsen, also 12,5%. Ähnliches System gilt beim Erwerb von Immobilien. Sie kaufen ein Objekt für 100.000 EUR und kassieren jährliche Mieten in Höhe von 12.500 EUR, was ebenso 12,5% entspricht. Doch diese beiden Investitionen sind nur bedingt vergleichbar, da beim Kauf eines Hauses das investierte Geld weg ist und Sie nicht wissen können, ob sie diesen Wert beim Verkauf auch wirklich bekämen. Außerdem verursacht jedes Haus kosten – Eigenheimbesitzer können das mit Sicherheit bestätigen.

Positiv sei jedoch erwähnt, dass die ImmoCap Fonds GmbH laut eigens gesetzten und im Verkaufsprospekt veröffentlichten Regeln keine Objekte auf Kredit kaufen darf, sondern stets durch liquides Kapital finanziert. Ob das in der Praxis umsetzbar ist, sei hierbei außer Acht gelassen.

Liquide Mittel sind an dieser Stelle ein gutes Stichwort, denn diese stellen größtenteils Sie als Anleger zur Verfügung. Das Eigenkapital der Gesellschaft beträgt lediglich (nach letztem Stand, der Bilanz von 2005) 25.000 EUR, das Minimum um eine GmbH zu gründen. Wie und in welcher Form Sie Ihr Geld dort anlegen, erfahren Sie in meinem nächsten Report über die ImmoCap Fonds GmbH. Dann geht es um Chancen und Risiken und eine möglicherweise interessante Verkettung dieser Gesellschaft zu anderen Unternehmen. Als Highlight erläutere ich Ihnen einen interessanten Sachverhalt aus dem Verkaufsprospekt, der gewiss nur den gründlichsten Lesern auffällt – passend zum Thema Verkettung mit anderen Unternehmen. Bleiben Sie neugierig!

Ihr Denny Geyer


Sky Deutschland
von Sascha Schumann (19.06.2010)

Der vor Jahren noch unter Premiere firmierende Konzern hat immer noch große Probleme. Erst werden Abonnentenzahlen mal eben von 3,5 auf 2,5 Mio. gesenkt. Dann steht der PayTV-Sender kurz vor dem aus, um dann vor der Insolvenz gerettet zu werden. Der Retter, das ist Rupert Murdoch, seines Zeichens großer Medienmogul, übernahm mal eben die Mehrheit, um das PayTV in Deutschland voranzubringen.

Doch die Rettung gestaltet sich als äußerst schwierig. Zwar ist SKY mittlerweile wieder halbwegs sicher finanziert, doch die Probleme bleiben. Durch die Finanzkrise und die dadurch verbundenen höheren Risikoprämien für Schuldner mit geringer Bonität steigt der Kostenfaktor der Zins- und Tilgungsleistungen deutlich. Außerdem wurde das Überleben nur durch Murdoch gesichert, dieser brachte den Mammutanteil der Finanzierung auf.

Weniger Abos, falsche Preispolitik und nun auch noch höhere Preise! Die Abonnenten rennen Sky in Scharen weg. Wobei zumindest dieser Trend für das erste gestoppt ist. Erste Erfolge stellen sich hier durch neue Angebote und eine spannende Fußball-Saison ein. Außerdem stehen mit der Fußball WM und einer bisher grandiosen Formel 1 Saison noch große Ereignisse an, die wieder mehr Kunden zum Pay TV locken könnten.

Neue Angebote stehen auch schon in den Startlöchern. Hier könnte ein Wachstumstreiber der Zukunft die 3D-Technik sein. Sky könnte in diesem Bereich erste Angebote herausbringen und dadurch so manchen neuen Abonnenten locken.

Dennoch bleiben Zweifel: kann sich Pay TV endlich in Deutschland durchsetzen? Bislang ist das nicht erwiesen, die Deutschen stellen sich als überaus geizig heraus. Lieber sehen Sie schwarz als dass sie für das gute und reichhaltige Programm zahlen. Denn klar ist: Sky hat mit allen großen Fußball-Veranstaltungen und den wichtigen Meisterschaften bis hin zu HD-Sendern und Kinder-Programmen alles, was Erfolg verspricht. Seit der de facto Übernahme durch Murdoch ergeben sich Synergien beim Einkauf von Filmen und Rechten.

Im Moment gibt es als Investor nur eine Möglichkeit: wir setzen Sky Deutschland auf verkaufen und beobachten erst einmal von außen wie sich der Sender und das Ergebnis insgesamt entwickeln.


MAN-Aktie
von Sascha Schumann (19.06.2010)

Der DAX-Konzern ist mit seinen Geschäftsgebieten - LKW, Busse, Dieselmotoren, Turbomaschinen sowie Spezialgetrieben einer der führenden Anbieter im Bereich Transport-Related Engineering. Doch auch am LKW-Bauer ist die Finanzkriese nicht vorüber gegangen und so ist der Konzern sehr stark vom Kurs abgewichen. Dies ist aber auch kein Wunder, denn viele Abnehmer und Speditionen sind längst nicht mehr so freigiebig wie vor 2008 und halten sich daher mit Orders zurück. Daher sank der Umsatz des Unternehmens im Vergleich zum Rekordjahr 2008 auf 12,026 Mrd. EUR, was einem Minus von 2,92 Mrd. EUR entspricht. In diesem Jahr soll der Umsatz jedoch wieder steigen und dadurch das operative Ergebnis vorankommen.

Gerade durch die guten Quartalsergebnisse der letzten Zeit und des wiedererwachten Ordereingangs ist ein spürbarer Zug in den Kurs und in das operative Ergebnis gekommen. Das Hauptgeschäft ist und bleibt zwar der LKW-Verkauf, doch auch die anderen Bereiche wissen zu überzeugen.
Immer stärker wird der Servicebereich, also die Wartung und Reparatur der Fahrzeuge. Dieses Geschäft bietet einen relativ stabilen Cashflow und lässt MAN auch nach dem Verkauf an weiteren Leistungen verdienen. Zudem steigt der Bedarf an LKW und Bussen gerade in den Emerging Markets, wodurch auch immer mehr Umsatz in diesen Regionen erzielt wird. Aber gerade hier sind die einheimische Firmen wir Mahindra&Mahindra noch ein ganzes Stück vor MAN. Doch bereits in der Vergangenheit hat MAN bewiesen, dass man in schwierigen Situationen immer einen Weg gefunden hat, um sich zu positionieren und das Geschäft auszubauen.
Besonders stark ist MAN dagegen in Lateinamerika aufgestellt. Dieser Bereich trägt 12,5 % zum Umsatz bei und steigt stetig. Durch die großen Entfernungen in Ländern wie Brasilien oder Chile mit ihren großen Rohstoffvorkommen ist der Transport per LKW sehr wichtig und vorteilhaft.

Ein großes Plus stellt die Aktionärsstruktur dar. Der größte Einzelaktionär ist VW. Dieser hält mit 29,9 % der Anteile eine Sperrminorität und steht damit auch kurz vor der 30,0 % Marke. Deren Überschreiten würde zu einem Pflichtangebot an die Aktionäre führen. Die weiteren Anteile werden zu großen Teilen von institutionellen Investoren gehalten (53,1 %). Der Rest von ca. 17,0 % befindet sich in Streubesitz.

Außerdem ist auch seit längerem klar, dass die Wolfsburger an einer Dreier-Allianz mit MAN und Scania interessiert sind. Diese Allianz würde einen Global Player entstehen lassen, der seines Gleichen sucht und ganz nebenbei auch noch Synergien und Kostenvorteile bringen würde, die den Gewinn stark beeinflussen.
Durch die Finanzkrise und die Porsche-Übernahme ist es jedoch etwas leise um dieses Thema geworden. Dennoch gehe ich davon aus, dass es dazu immer noch Gespräche gibt und eine Fusion spätestens 2011 wieder auf den Tisch kommt.
Einen genauen Finanzbericht habe ich leider noch nicht fertig, dieser folgt aber in Kürze. Der Kurs der MAN-Aktie ist zwar schon stark gestiegen, dennoch halten wir MAN jedoch mindestens für Haltenswert und der Titel gehört bei Nicht-Investierten auf die Watchlist.


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SMA Solar Technology (DE000A0DJ6J9)
30.06.2010
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